Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

 

Договор купли-продажи недвижимости — соглашение, по которому контрагенту передается право собственности на недвижимое имущество. Для того чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Основные ошибки при составлении договора

Неправильно составленный договор может не иметь негативных последствий сразу же, но в случае непредвиденного спора в дальнейшем – они очень сильно ударят по обеим сторонам.

Обычно встречаются следующие ошибки:

  • не указаны полные данные (не выставленная дата, например, сразу делает договор недействительным) или указаны неверно;
  • есть помарки, исправления, зачеркнутые данные;
  • ошибки в идентификационных данных (например, перепутаны цифры в VIN-номере ТС);
  • подписи выставлены не в тех графах;
  • не выставлена стоимость сделки;
  • сведения в разных экземплярах различаются;
  • данные написаны неразборчиво;
  • бланк заполнялся разными ручками (если это заметно).

Срок действия договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс не ограничивает время, в течение которого соглашение о купле-продаже недвижимости сохраняет силу. Участники сделки вольны самостоятельно установить, действует договор строго определенный период либо же прекратится, как только каждый из них исполнит свои обязанности. В первом случае конец срока действия договора означает автоматическое прекращение всех обязательств. Такой момент связывают:

  • с календарной датой;
  • истечением периода времени;
  • событием, которое неизбежно должно наступить.

Если документ не содержит подобного условия, он сохраняет силу, пока обязательства по нему не исполнены.

Важно! Согласно п. 4 ст. 425 ГК завершение действия соглашения вовсе не означает, что стороны освобождены от ответственности, если нарушили его условия.

Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком

Такой договор объединяет в себе сложность как продажи недвижимости, так и участка, потому при его составлении нужно быть особенно внимательным.

После решения о продаже перед вами встает первый выбор: воспользоваться услугами риелтора или сделать всё самому.

В первом случае вы переплатите, зато будете избавлены от всей бумажной волокиты, во втором – придется самостоятельно собирать документы и заполнять бланки.

Рассмотрим последний вариант.

Вам придется пройти через следующие этапы:

  • заказать в БТИ техпаспорт и план дома;
  • сообщить в Росреестр о намерении продать земельный участок, после чего к вам придут кадастровые инженеры для составления межевого плана, а через месяц – выдадут кадастровый паспорт;
  • на руках нужно иметь Свидетельство о государственной регистрации права на землю, если такового нет – перерегистрироваться;
  • далее можно воспользоваться услугами оценщиков имущества, так как самому трезво оценить цену порой затруднительно.

После всего этого можно приступать к подписанию договора с потенциальным покупателем.

Помимо указанных выше документов вам понадобятся:

  • копии паспорта сторон;
  • при наличии супруги/супруга – разрешение на продажу, заверенное у нотариуса;
  • нотариальная доверенность, если сделку оформляет не сам владелец имущества;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка об уплаченном налоге на землю;
  • справка об отсутствии обременения.

Договор оформляется в 3 экземплярах, по одному получает продавец и покупатель, а третий отправляется в Росреестр. Передачу имущества можно зафиксировать в специальном акте.

Важное условие при заключении договора – продавать дом следует всегда только с участком, это неделимые вещи. В ином случае покупка будет считаться недействительной.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Во время заключения договора купли-продажи земли следует обратить внимание на обременение участка.

Обременением принято читать аренду или сервитут третьим лицом, что может помешать покупателю после приобретения.

Не забывайте и о прочих существенных условиях, особенно о стоимости и характеристике участка.

Описывайте участок как можно более подробно: количество квадратных метров, адрес, кадастровый номер, целевое предназначение и ссылку на номер свидетельства о регистрации.

В документ нельзя включать следующие условия:

  • продавец может выкупить участок обратно;
  • ограничение покупателю по владению, пользованию и распоряжению участком, если иное не сказано в законе;
  • отказ от ответственности, в случае если права на участок предъявят третьи лица.

Заключается договор только в письменном виде и обязательно регистрируется в Росреестре.

Различия в купле-продаже недвижимости гражданами и организациями

Требования договоров между физическими и юридическими лицами в основном схожи. В зависимости от правового статуса участников сделки будут отличаться:

  • процедура подготовки к ее совершению;
  • пакет документов;
  • преамбула — часть текста, где указаны стороны соглашения;
  • их реквизиты;
  • размер государственной пошлины (2 тыс. руб. — для граждан, 22 тыс. руб. — для организаций).

Есть свои нюансы при отчуждении имущества, находящегося в общей собственности граждан:

  1. В случае если она совместная, то есть доли не выделены, со стороны продавца в документах указывают всех собственников.
  2. Каждый из участников долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей частью, однако только после того, как предложит остальным собственникам ее выкупить.
  3. Если недвижимость в единоличной собственности мужа или жены и приобреталась уже в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Требования к договору купли-продажи недвижимого имущества по ГК РФ

По закону от договора купли-продажи недвижимости требуется, чтобы он составлялся в письменной форме и прошел процедуру регистрации в Росреестре. Кроме того, в договоре обязательно должны быть отражены существенные условия — без них договор не будет считаться заключенным. Существенными условиями при составлении договора купли-продажи недвижимости будут:

  • объект договора (строение, квартира, земельный участок);
  • цена договора.

Скачать договор

Кроме того, для конкретных объектов недвижимости потребуется дополнительно указывать еще ряд условий:

  • для строений — их категорию (жилое, нежилое и т. д.);
  • для земельного участка — категорию земель согласно Земельному кодексу РФ и, следовательно, предназначение участка (сельскохозяйственные земли, земли промышленности, транспорта, связи и т. д.);
  • для жилья — перечень лиц, которые могут сохранить за собой право пользования этим помещением, если таковые имеются.
Фото 1

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Рассрочка — одно из допустимых условий в договоре продажи недвижимости в кредит. Чтобы он считался заключенным, наряду с перечисленными ранее положениями в нем следует указать:

  • цену товара;
  • порядок, сроки и размеры платежей.

Гражданский кодекс позволяет сторонам включить в эти суммы проценты от стоимости приобретенного объекта. Однако если продавец не передаст имущество в оговоренные сроки, он не сможет получить с покупателя деньги даже через суд, поскольку в силу ст. 328 ГК тот вправе приостановить расчет или вовсе отказаться от него и потребовать возмещения убытков. При регистрации перехода права собственности Росреестр отметит в ЕГРН, что недвижимость находится в залоге у продавца, а снимет обременение только после оплаты ее полной стоимости. Если покупатель просрочил очередной платеж, ему придется уплатить продавцу проценты на сумму долга. А если он еще не оплатил половину стоимости объекта, продавец вправе потребовать его назад и отказаться исполнять договор. Правила, изложенные в этом абзаце, допустимо менять условиями соглашения.

Особенности совершения сделки юридическим лицом

Исходя из норм Гражданского кодекса и законов, регулирующих вопросы деятельности организаций, последние отчуждают и приобретают недвижимость по особым правилам:

  1. Если учредительная документация запрещает подобное, сначала следует изменить ее.
  2. Решение о сделке принимает орган управления юридического лица, например общее собрание акционеров или единственный учредитель.
  3. Крупная сделка (превышающая 25% балансовой стоимости активов) также возможна только с их одобрения.
  4. Государственной/муниципальной организации, предприятию с долей участия государства более 25% потребуется согласие органа власти по управлению имуществом.
  5. Представитель организации должен быть наделен полномочиями подписывать договор учредительными документами либо нотариально удостоверенной доверенностью.
  6. Помимо бумаг, которые потребуются и от физического лица, в пакет необходимых документов войдут перечисленные выше и учредительные.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

  • вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
  • по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от № 21).

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.

Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре Подробнее

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

  • Отсутствие обременений объекта.
  • Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от № 208-ФЗ).
  • Техническое состояние активно использовавшегося объекта.

Обратите внимание! Недостаточное урегулирование вопроса о состоянии объекта может привести к непростому судебному спору о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условия о качестве. Практика для покупателя по данным спорам неутешительна. Успехом можно считать уже обязание продавца соразмерно снизить цену на некачественный объект (постановление ФАС Волго-Вятского округа от по делу № А39-3919/2012).

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.




С г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Фото 2

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

  • Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
  • Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
  • Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

  • перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
  • двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
  • копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

Обратите внимание! По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ).

О том, подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи земельного участка и иной недвижимости читайте в готовом решении от "КонсультантПлюс". Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

  • объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
  • вторичное жилье со скрытыми дефектами
  • жилье по соседству с наркопритоном
  • квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
  • квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
  • объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
  • недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
  • и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Составляем договор

Вы можете воспользоваться тем форматом договора, который приводится здесь в качестве образца или воспользоваться другим вариантом, который найдете в интернете. Однако, здесь вы найдете те важные моменты, которые вам следует обдумать и включить в ВАШ договор на покупку квартиры до совершения операции с недвижимостью.

Проверка личности

Попросите у продавца паспорт и сверьте его визуально с человеком, который представляется владельцем. Бывает всякое…

Затем перепишите или сфотографируйте данные паспорта. После чего дома в спокойной обстановке проверьте его по базе УФМС здесь на предмет недействительности.

Описание объекта

Шапку договора, преамбулу и перечисление сторон можете заимствовать в любом договоре. Но обратите внимание на план квартиры согласно выкопировке и сравните его с реальной планировкой. Для этого не поленитесь замерить длины стен и площади комнат. Если справка и план оформлены техником БТИ после сдачи дома, то расхождений быть не должно. Если будут отмечены расхождения и вы собираетесь провести здесь остаток дней, то по большому счету это вам ничем страшным не грозит. Но если в планах дальнейшая продажа квартиры в неизменном виде, то могут возникнуть сложности.

Кроме того, обратите внимание на точное соответствие реального адреса и местоположение с документами. Вероятно, у продавца на руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Можете ее проверить и сличить данные. Однако, с 15 июля 2022 года данный вид подтверждающего документа упразднен и полагаться следует только на очень свежую выписку из ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Чем актуальнее будет дата этой выписку, тем лучше. Идеально, если ее заказать непосредственно перед покупкой.

Цена

Наряду со стоимостью, прописанной цифрами и прописью, рекомендую указать в договоре фразу о том, что эта деталь является существенной, пересмотру не подлежит, окончательные взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора. Во всяком случае, на этом стоит настаивать, а насколько успешно вы сможете добиться безопасных для себя условий сделки покажут переговоры и торг.

В случае рассрочки или выделения долей на членов семьи приобретателя добавляются соответствующие пункты.

Когда процесс покупки состоит из нескольких этапов, то следует договориться чья сторона будет нести расходы, связанные с оплатой госпошлин либо нотариальных услуг. К примеру, так часто проводится купля-продажа комнат в коммунальных квартирах, где сам процесс покупки иногда предваряет дарение доли в комнате. Для вас не должны стать сюрпризом неожиданно возникшие расходы на дарение, покупку или нотариальное сопровождение, если ситуация его требует.

Состояние

Текст о состоянии жилища и имеющихся дефектов довольно стандартны. Но желательно, при первичном и последующих осмотрах всю обстановку фиксировать на видео с вкраплениями портрета владельца. Это требуется на тот случай, если вдруг, приняв имущество, вы обнаружите, что двери заменены на старую рухлядь, а пластиковые окна стали деревянными…

Переход права собственности и риски с этим связанные

С этим часто сталкиваются, когда жилище приобретается в рассрочку или с оплатой материнским капиталом. Другими словами, ключи передаются только по факту полных взаиморасчетов, но кто же тогда несет риски затопления, пожара и прочей порчи? В следующей главе приведен договор купли-продажи квартиры – образец, где это условие учтено.


Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://zaschita-prav.com/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi/
  • https://nsovetnik.ru/dogovor/kak_sostavit_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/
  • https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/kak_sostavit_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/
  • https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry
  • https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry
  • http://2urist.ru/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий