Как определить среднюю рыночную стоимость

 

От расчета до зарплаты. От расчета до зарплаты

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

  1. 1 этап оценки «Подготовительный» Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
  2. 2 этап оценки «Накопительный»
    Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
    • непосредственно из документации предприятия;
    • в открытых информационных профильных источниках;
    • из СМИ;
    • из собственных баз данных и т.п.
  3. 3 этап оценки «Аналитический» Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
  4. 4 этап оценки «Расчетный» Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
  5. 5 этап оценки «Отчетный» Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Как определяется рыночная стоимость основного средства?

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией. При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени. Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Что признается рыночной ценой, рынком, экономическими условиями

Цена представляет собой денежное выражение обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги.
Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
Согласно п. 6 ст. 40 НК РФ идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. Незначительные различия во внешнем виде товаров могут не учитываться.
Признаки однородности товаров определены п. 7 ст. 40 НК РФ. Такие товары, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
Как указано в ст. 40 НК РФ, рыночная цена определяется с учетом обычной при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:
- сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары;
- потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
- истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
- реализацией опытных моделей и образцов товаров с целью ознакомления с ними потребителей;
- маркетинговой политикой организации.
Нужно отметить, что данный перечень скидок неисчерпывающий, следовательно, количество скидок, к которым проверяющие органы должны относиться благосклонно, может быть и расширено. Однако в связи с тем что перечень скидок, указанных в ст. 40 НК РФ, носит общий характер, часто между торговыми организациями и проверяющими органами возникают конфликты, в которых налоговые органы требуют от торговой компании доказать правомерность использования того или иного вида скидки, поскольку в ст. 40 НК РФ перечислены скорее их группы, нежели виды. Например, если организация применяет в своей деятельности скидку в размере, превышающем 20% от уровня рыночных цен на идентичный или аналогичный товар, то при отсутствии у нее маркетинговой политики ей придется доказывать основания ее применения. В частности, если скидка связана с изменением потребительского спроса, то, соответственно, организации потребуется представить в налоговый орган результаты маркетингового исследования, которые действительно подтверждают, что спрос на товары упал и организация вынуждена снизить на этот товар цену. В качестве доказательства в такой ситуации могут быть использованы данные организации об объеме продаж по этому виду товара за последние несколько месяцев.
При определении рыночных цен принимаются во внимание:
1) сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми.
При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц;
2) сделки между взаимозависимыми лицами, но только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты сделок.
Повлияла ли взаимозависимость лиц, совершающих сделку, на ее результаты, должны доказывать налоговые органы;
3) информация о заключенных на момент реализации товара или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.
Такие сведения могут быть предоставлены в виде документов, содержащих данные об уже совершенных сделках к моменту реализации новых товаров, работ, услуг.
В частности, учитываются следующие разумные условия сделок, которые могут оказывать влияние на цены:
- количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии).
Так, количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным;
- сроки исполнения обязательств (по договорам поставки товаров, по возмездному оказанию услуг и т.п.).
К примеру, ст. 508 ГК РФ предусматривает следующие периоды поставки товаров по договору поставки: в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) не определены, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с определением периодов поставки в договоре может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.);
- условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида.
Например, по договору поставки в соответствии со ст. 516 ГК РФ расчеты за поставляемые товары осуществляются таким образом:
1) покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями;
2) если договором поставки предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем (плательщиком) и последний неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил товары в установленный договором срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя;
3) если в договоре поставки предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, оплата товаров покупателем производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект, если иное не установлено договором;
- иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены (условия о хранении товара, транспортировке товара, способе его упаковки и пр.).
При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями:
- либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг;
- либо может быть учтено с помощью поправок.
Согласно п. 5 ст. 40 НК РФ рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории РФ или за ее пределами.
Иными словами, рынок можно охарактеризовать как сферу совершения возмездных сделок между покупателем и продавцом, результатом которых является реализация товаров (работ, услуг) за денежный эквивалент или другое имущество.
При этом рынок подразумевает реальную возможность любого покупателя в удобный для него момент приобрести нужный товар, заказать нужную работу, получить необходимую услугу без значительных дополнительных затрат, приводящих к существенному увеличению общих расходов (транспортные расходы, расходы на установку, монтаж, охрану и др.) на ближайшей к его месту жительства (месту нахождения) территории РФ или за ее пределами (Постановления ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-47926/2008, ФАС Уральского округа от N Ф09-6596/09-С2 по делу N А50-443/2009, ФАС Волго-Вятского округа от по делу N А11-915/2008-К2-23/8).
При определении рыночных цен используются цены в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. То есть, сопоставляя рыночные цены, нужно учитывать, что различие в экономических условиях существенно не будет влиять на цену товаров, работ или услуг.
Необходимо сравнивать такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от N Ф04/5017-1468/А46-2003, ФАС Северо-Западного округа от N А56-23251/04), а также иные условия, влияющие на цены.
На законодательном уровне есть только три способа определения рыночной цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1) установление рыночных цен путем использования официальных источников информации о рыночных ценах и биржевых котировок;
2) при невозможности определения рыночной цены - цена последующей реализации (перепродажи) покупателем;
3) при невозможности использования цены последующей реализации - затратный способ (как сумма обычных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли) (Постановление ФАС Северно-Западного округа от по делу N А26-4514/2006-211).

Прецеденты определения рыночной цены товаров

В ряде случаев налоговые органы принимают за рыночную цену товара ту, по которой налогоплательщик реализовывал продукцию своим контрагентам.
Однако данный способ определения рыночной цены является неверным: из указанных выше способов определения рыночной цены использование цен, применяемых самим налогоплательщиком, не предусмотрено.
Довольно часто налоговые органы считают рыночной ценой товаров среднюю цену данных товаров, сложившуюся в определенный период времени.
В Постановлении ФАС Московского округа от N КА-А41/11031-07 по делу N А41-К2-14680/06 указано, что рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных или однородных товаров в сопоставимых экономических условиях, а не средняя цена товаров.
Еще один пример из судебной практики.
Налоговый орган, доначисляя обществу НДС, использовал справку Торгово-промышленной палаты Краснодарского края, в которой была отражена ценовая информация, предоставленная справочной службой по товарам и услугам г. Краснодара и Краснодарского края, специализированными фирмами, а также полученная в Интернете.
В результате анализа данных, приведенных в справке, суд пришел к выводу, что в ней указаны средние цены переданных в аренду автотранспортных средств, имевших одинаковые характеристики с автотранспортными средствами, переданными обществом в безвозмездное пользование индивидуальным предпринимателям. Суд отметил, что средняя цена реализации по договорам не является рыночной в смысле, установленном п. 4 ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от N Ф08-2964/2008 по делу N А32-6752/2007-33/136, Определение ВАС РФ от N 12180/08).
В Определении ВАС РФ от N 8931/08 также указано, что расчет налоговым органом рыночной цены товара с применением затратного метода, при котором использовалась информация органов статистики, противоречит положениям ст. 40 НК РФ. Содержавшаяся в этих источниках информация не содержит ссылок на официальные источники информации о рыночных ценах и свидетельствует не о рыночной, а о средней цене предприятий - производителей товара.
Нередко для определения рыночной цены налоговые органы используют среднюю цену реализации готовой продукции без учета конкретных условий договоров и соблюдения критериев однородности и сопоставимости (Постановление ФАС Поволжского округа от N А57-14681/03-16).
Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Северо-Западного округа (Постановление от по делу N А05-8817/2006-34).
Для применения метода определения цены по идентичным (однородным) товарам налоговый орган использовал информацию о мировых ценах на целлюлозу беленую сульфатную из лиственных и хвойных пород древесины на рынках Германии, Великобритании, Бельгии, Италии, Финляндии, Франции и Чехии, которая была предоставлена ФГУП "Центральный научно-исследовательский институт экономики, информатики и систем управления".
Суд отметил, что данная информация не отвечает требованиям ст. 40 НК РФ, так как представляет собой расчет рыночных цен на российскую целлюлозу на западноевропейском и восточноевропейском рынках. В данном расчете были использованы средние экспортные цены скандинавских поставщиков, к которым была добавлена стоимость транспортировки из Скандинавии до страны назначения. Затем были сделаны различные поправки в виде вычитания сумм, учитывавших реализацию целлюлозы на основании долгосрочных контрактов, оптовых рынков, средних скидок на российское качество, комиссионных агенту, расходов на страхование сделки, скидок за немедленный платеж, а также стоимость доставки товара железнодорожным транспортом до страны назначения.
В этом случае налоговый орган использовал средние цены, средние размеры скидок, которые являлись обобщенными данными без учета обстоятельств конкретных сделок, поэтому не могли быть приняты в качестве поправок в целях соблюдения сопоставимости сделок.
По другому делу налоговый орган провел сравнительный анализ цены реализации не в отношении рыночной цены товара, а в отношении средней потребительской цены, которая не являлась рыночной в том смысле, в котором данное понятие применяется в ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от по делу N А12-18383/07).
В ряде случаев контролирующие органы определяют рыночную цену товаров исходя из примерных цен.
Например, в Постановлении ФАС Московского округа от , N КА-А41/13620-05 отмечено, что по итогам налоговой проверки налоговый орган доначислил организации налоговые платежи, использовав в качестве источника информации сведения коммерческих риелторских организаций Истринского района Московской области.
Между тем в этих сведениях были указаны примерные цены реализации земельных участков, предназначенных под дачное строительство, а не цены по фактически состоявшимся сделкам купли-продажи идентичных участков.
При таких обстоятельствах суд признал необоснованным доначисление организации налогов, начисление пеней и санкций.
Иногда налоговые органы рассматривают в качестве рыночной цены максимальную цену товаров.
Так, налоговый орган обнаружил отклонение цен реализации части квартир от цен, применявшихся самим налогоплательщиком. Проверяющие провели корректировку примененных налогоплательщиком цен реализации квартир путем увеличения цены квартир, реализованных по цене ниже максимальной, до максимальной цены одного метра.
Суд признал, что такой подход не соответствовал порядку исчисления рыночной цены, установленному ст. 40 НК РФ, и обеспечивал установление в ходе проверки не рыночных цен, а только максимальных из известных цен реализации. Таким образом, налоговый орган, производя корректировку, не исчислил цену, которую следовало применить как рыночную (Постановление ФАС Поволжского округа от по делу N А55-11076/06).

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке. Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами). При последнем способе берутся общедоступные данные.

Равновесная рыночная цена

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы. За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи. При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.
  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества. Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам. Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.
  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду. Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Прецеденты определения рыночной цены работ

Механизм определения рыночной цены работ для целей налогообложения установлен п. п. 4 - 11 ст. 40 НК РФ.
Основными исполнителями данной нормы являются налоговые органы, поскольку именно на них лежит бремя доказывания несоответствия цены сделки уровню рыночных цен.
На законодательном уровне, как отмечалось выше, есть только три способа определения рыночной цены работ для целей налогообложения, которые применяются строго в определенной последовательности:
1. Метод определения рыночной цены работ, основанный на информации о заключенных на момент реализации работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
Пунктом 11 ст. 40 НК РФ установлено, что при этом методе должны использоваться официальные источники информации о рыночных ценах на работы.
Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ определение рыночных цен производится по правилам п. п. 4 - 11 данной статьи, официальные источники информации не могут использоваться без учета этих положений, то есть они должны содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) работ, реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени (Постановление ФАС Дальневосточного округа от , N Ф03-А73/07-2/527).
2. Метод цены последующей реализации, который применяется ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников.
При этом методе рыночная цена реализуемых работ определяется как разность цены, по которой работы реализованы покупателем при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены работы покупателем у продавца) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя работ, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.
3. Затратный метод, который применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о работах, в последующем реализованных покупателем).
Рыночная цена работ, реализуемых продавцом при данном методе, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию работ, затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.
Указанные методы определения рыночной цены работ должны применяться последовательно, то есть каждый следующий метод применяется только при невозможности применения предыдущего.
Обратимся к судебной практике.
ФАС Северо-Западного округа (Постановление от по делу N А56-35769/2007) рассмотрел иск налогоплательщика, который заявил, что у УФНС не было оснований для применения затратного метода определения рыночной стоимости работ по строительству корпуса буксиров (поскольку не были приняты меры по установлению рыночной цены на основании официальных источников), а также не был соблюден порядок определения расходов налогоплательщика согласно п. 10 ст. 40 НК РФ.
Налоговый орган доказал отсутствие достоверной информации от официальных источников о рыночных ценах на работы по строительству корпуса буксиров. Метод цены последующей реализации не мог им использоваться, поскольку налогоплательщик осуществляет работы по строительству корпусов буксиров, а покупатель в дальнейшем реализует уже готовые буксиры.
Таким образом, УФНС правомерно применило затратный метод определения рыночной цены путем определения всех расходов налогоплательщика на строительство корпусов буксиров (учтены показатели бухгалтерской отчетности по счету 90-2) (см. также Определение ВАС РФ от N 15444/08 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации").
Согласно п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен работ учитывается информация о заключенных на момент реализации этих работ сделках с идентичными (однородными) работами в сопоставимых условиях.
В ряде случаев налоговые органы пытаются сравнивать цены на явно неидентичные работы, принимают за рыночную цену работ их себестоимость.
Несмотря на то что ВАС РФ внес ясность в данный вопрос (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от N 71 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации"), налоговые органы продолжают отождествлять рыночную стоимость работ с их себестоимостью.
Например, ФАС Северо-Западного округа установил, что для определения рыночной цены производства цемента из давальческого сырья налоговый орган использовал показатель себестоимости таких работ (Постановление от по делу N А05-1030/2007).

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

  1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
  2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
  3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Как определяется рыночная цена сделки в целях налогового контроля?

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Как определить рыночную стоимость

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача. Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции. Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Равновесная рыночная цена

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Какие существуют проблемы оценки рыночной стоимости арестованного имущества?

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • На основании имущества организации.
  • На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

  • при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
  • если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
  • при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
  • при всех способах реструктуризации;
  • если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
  • при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
  • при совершении страхования предприятия;
  • и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

  • модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
  • уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
  • выявление «слабых мест» с целью их усиления;
  • поиск выгодных инвестиций;
  • создание привлекательной базы для инвесторов;
  • анализ платежеспособности предприятия;
  • выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

  • Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
  • Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
  • Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
  • Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
  • Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

  • Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
  • Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
  • Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
  • Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
  • Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости?

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://assistentus.ru/buhuchet/rynochnaya-stoimost/
  • https://raszp.ru/spravochn/raschet-rynochnoy-stoimosti.html
  • http://www.pnalog.ru/material/opredelenie-rynochnoy-ceny-tovarov
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий