Как купить квартиру в ипотеке в ипотеку

Как купить квартиру в ипотеку в 2022 году. Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку и как получить ипотеку на квартиру в новостройке и вторичке. Покупка квартиры,находящейся в ипотеке. Риски покупки такого жилья. Сложности, которые могут возникнуть.

Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться

Покупка ипотечной квартиры: риски

Может возникнуть ситуация, когда ипотечную квартиру нужно срочно продать. Покупка квартиры с обременением по ипотеке может иметь следующие недостатки:

1. Повышенные требования к пакету документов. Например, он обязательно должен включать разрешение банка на проведение сделки или документы о снятии обременения.
2. Высока вероятность, что на совершение сделки уйдет времени больше, чем изначально планировалось.
3. Не всегда покупатель может оформить кредит на покупку жилья, обремененного ипотекой, присутствует вероятность отказа со стороны финансового учреждения.

Однако покупка квартиры, обремененной ипотекой также имеет свои плюсы, которые стоит отметить:

1. Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной. Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
2. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
3. Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

• Привлекательная цена.
• Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
• Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

• Сам факт наличия обременения.
• Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
• Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
• Длительность процедуры.
• Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
• Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

• Возраст Заемщика – от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
• Ваш стаж работы на последнем месте – не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
• Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
• Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
• Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
• Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

Плюсы и минусы приобретения

Прежде чем решиться на покупку ипотечной недвижимости, следует детально изучить этот вопрос, взвесив все «за» и «против» предстоящей сделки. Не стоит бросаться в омут с головой и наспех принимать такое ответственное решение. Итак, какие плюсы и минусы содержит сделка с приобретением квартиры, находящейся в ипотеке?

Плюсы:

1. Ипотечная недвижимость привлекает внимание покупателей, прежде всего, своей стоимостью, которая может быть ниже рыночной. Зачастую такое жильё изымается банком у неплатёжеспособного заёмщика и выставляется на торги по сниженной цене.
2. Благодаря тому что квартира состоит в залоге у банка, покупатель может не бояться каких-либо афер со стороны продавца или прав третьих лиц на владение недвижимостью. Юридическая сторона такого объекта вполне надёжна.

Минусы:

1. Сам факт того, что квартира находится под обременением, уже отпугивает покупателей.
2. Сложности с оформлением ипотечной квартиры.
3. Банк в течение всего срока (а ипотека обычно оформляется на длительное время) будет вправе регулярно навещать жильцов, проверяя состояние жилища.
4. Необходимость принимать условия и требования банка.

Как оформляется ипотека на строительство дома , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кто может стать участником программы военной ипотеки? Ответ здесь.

Пошаговая инструкция покупки

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

Покупка у банка за наличку

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Оформление кредита на покупку

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

• в стороннем кредитном учреждении;
• в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

• если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
• решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

1. Наличие гражданства РФ.
2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

• паспорт гражданина РФ;
• документы о семейном положении;
• подтверждение занятости;
• справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
2. Сделка купли-продажи.
3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Приобретение жилья непосредственно у заемщика собственника

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: бланк, образец.

Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры — этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.

Затем представители банка изымают из хранилища учреждения закладную, а также подготавливают справку о полном гашении кредита. Документы передаются заемщику. Бумаги необходимо предоставить на регистрацию снятия обременения-ипотеки.

Документы будут зарегистрированы в течение установленного законодательством срока (до 12 рабочих дней, если пакет подан через МФЦ).

Теперь вы знаете, как покупать квартиру если она в ипотеке.