Эскроу счета что это википедия

Эскроу счета - что это, особенности использования эскроу банками. Пример сделки. Как федеральный закон 214-ФЗ повлиял на эскроу счета?. В свете изменений закона о долевом строительстве, с лета 2022 года все застройщики при расчетах с дольщиками должны будут привлекать деньги на эскроу-счета – особые банковские счета, предназначенные д..

Как работают эскроу-счета

Как работают эскроу-счета

Эти счета нельзя назвать сложным инструментом, и поэтому их использование не может быть связано какими-то затруднениями. Покупатель с продавцом в присутствии банковского сотрудника подписывают договор, где указываются условия, при выполнении которых продавец получит деньги, а также срок действия этого трехстороннего договора. Если речь идет, например, о приобретении квартиры на вторичном рынке, то условием получения денег для продавца является предоставление им выписки ЕГРН, где в качестве собственника указан покупатель.

То есть, с целью выполнения имеющихся условий продавец должен подать в Росреестр пакет документов (который включает договор купли-продажи), а сотрудники Росреестра должны провести все необходимые мероприятия по перерегистрации недвижимости на другого собственника.

После подписания документа покупатель переводит на счет сумму денежных средств, указанную в договоре, и после этого продавец, в свою очередь, отправляется в Росреестр. В заключенном договоре указан срок, в течение которого условия должны быть выполнены, если этого не происходит, то банк закрывает эскроу-счет и переводит деньги покупателю на его расчетный счет. Иногда регистрационный процесс затягивается, поэтому предусмотрена возможность продления срока действия эскроу-счета банком (разумеется, с согласия остальных участников сделки), однако в этом случае банк попросит комиссию.

Если говорить о применении эскроу в долевом строительстве, то эскроу-счет просто вписывается в ДДУ вместо счета застройщика, как было раньше. С момента регистрации договора за сохранность денежных средств и за выполнение застройщиком обязательств перед банком следит уже не сам застройщик, а банк, где открыт эскроу-счет. Кстати, банк для открытия счетов выбирает застройщик.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

• Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
• Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
• Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
• Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
• Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
• Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
• Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
• Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
• Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Эскроу-счета: недостатки и сомнительные моменты

Эскроу-счета: недостатки и сомнительные моменты

Теперь, когда с преимуществами и особенностями использования эскроу-счетов мы разобрались, пора переходить к некоторым недостаткам, а также сомнительным моментам, которые тоже имеют место быть. Так, основное преимущество эскроу в сегменте ДДУ – решение вопроса с недостроем, недостатки же эскроу-счетов в «долевке» следующие:

• Появление в отношениях застройщика и дольщика третьей стороны – банка, который, разумеется, будет брать деньги за свои услуги. Формально оплачивать эти услуги будет застройщик, однако в реальности эти расходы лягут на дольщика в виде повышения стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, с введением эскроу-счетов мы смело можем готовиться к росту цен на жилье.
• Деньги на эскроу-счете не индексируются. Допустим, застройщик начал испытывать проблемы уже на начальной стадии строительства (например, пресс чиновников или налоговых органов), и вместо того, чтобы достраивать здание, принимается решение о выплате дольщикам компенсации. В этом случае дольщик, хотя и получает 100% всех средств, которые были им оплачены, теряет на инфляции. Кроме того, у него теперь уже недостаточно средств, чтобы заключить договор с другим застройщиком, поскольку, в результате той же инфляции, цены за период хранения денег могут подрасти.
• Слабое место имеется и в ситуации, когда реальная площадь жилья оказывается несколько меньше запланированной. В этом случае справедливым решением было бы вернуть дольщику часть средств, однако расчеты по эскроу-счетам этого не предусматривают.