Что входит в понятие многоквартирный дом

 

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному кодексу. Является ли общежитие многоквартирным домом. Что считается придомовой территорией многоквартирного дома. Подробное описание многоквартирного жилого дома: правовой статус, права и обязанности жильцов, отличия от других жилых помещений, способы управления.

Придомовая территория многоквартирного дома

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2022 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли. На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.

Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

  • детские площадки;
  • аварийные и пожарные проезды;
  • сушки для белья;
  • большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.
Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

Историческая справка

Первое упоминание многоквартирного дома, как целое словосочетание, было в нормативно-правовом акте 1959 года — постановление совета министров РСФСР от  г. № 1184 «О МЕРАХ СОДЕЙСТВИЯ КОЛЛЕКТИВНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ОДНОКВАРТИРНЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ» (вместе с «ПОЛОЖЕНИЕМ О ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОЛЛЕКТИВАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»). А в постановлении Совета Министров СССР от 21 июля 1947 г. № 2604 «О ПЕРЕСЕЛЕНИИ КОЛХОЗНИКОВ И ДРУГОГО НАСЕЛЕНИЯ В КОЛХОЗЫ И СОВХОЗЫ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» года встречается понятие многоквартирный жилой дом. На протяжении всей советской власти в законах, постановлениях и иных нормативно-правовых актах СССР или РСФСР употребляется понятие многоквартирный жилой дом или многоквартирный дом. Разницы в этих понятиях нет.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

  1. По назначению:
    • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
    • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
  2. По количеству этажей:
    • малоэтажные (достигающие двух этажей);
    • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
    • многоэтажные (более шести этажей);
    • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
    • высотные (более 16 этажей).
  3. По количеству квартир:
    • двухквартирные;
    • многоквартирные.
  4. По структуре:
    • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
    • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
    • галерейные;
    • блокированные;
    • смешанного типа.
  5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
    • кирпичные;
    • панельные;
    • монолитные;
    • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).
ВАЖНО

От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Типы жилых домов

Нередко между «жилым домом» и «многоквартирным» ставится знак равенства. Однако это не совсем верно. Исследование нормативных актов РФ показывает, что, оказывается, понятия синонимичны отчасти. Жилые дома подразделяются на 2 группы:

  1. Индивидуальный жилой дом.
  2. Многоквартирный жилой дом.

Приказ МЧС РФ № 288 дает следующее определение многоквартирному жилому дому — жилое здание, в котором квартиры имеют совместные внеквартирные помещения и инженерные системы.

А приказ Минрегиона РФ № 79 определяет, что индивидуальный жилой дом — обособленно расположенный жилой дом, имеющий три и менее этажа; предназначен для существования единственной семьи.

Что входит в состав многоквартирного дома

Под составом многоквартирного дома понимается общее имущество многоквартирного дома и имущество собственников МКД.

Квартиры

Квартирой можно считать часть жилого помещения в многоквартирном доме, обособленного и имеющего отдельный выход в помещение общего пользования или на прилегающий земельный участок, предназначенное для проживания людей (например, собственника этой квартиры или арендатора).

Нежилые помещения

Нежилое помещение — это изолированное помещение в МКД, которое не предназначено для проживания в нём людей.

В многоквартирном доме нежилые помещения можно разделить на первичные — которые при строительстве дома таковыми изначально и планировались, и вторичные, то есть такие, которые были жилыми, но в дальнейшем были переоборудованы под нежилые. Первичные могут быть как общедомовой собственностью, так и самостоятельными (отдельными) объектами недвижимости.
Чаще всего под нежилые помещения в МКД оборудуются первые и подвальные этажи зданий, которые предназначаются для осуществления различного рода коммерческой деятельности — в них зачастую располагаются кафе, магазины, частные детские сады, спа-салоны и др.

Очень часто первые этажи многоквартирных домов становятся нежилыми помещениями, оборудованными для оказания услуг населению

Для того чтобы жилое помещение было оборудовано в нежилое, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

  • обеспечить будущее нежилое помещение отдельным входом (разрешено использовать для этой цели оконный проём);
  • убедиться, что зарегистрированные лица в таком помещении отсутствуют;
  • удостовериться, что права на помещение не имеют третьи лица;
  • подтвердить, что объект не является частью жилого помещения.

Видео: самозахват нежилого помещения МКД

Общее имущество МКД

Все собственники квартир в многоквартирном жилом доме имеют право на долю в общем имуществе. Размер этой доли находится в прямой пропорции с размером доли в МКД. Общее имущество разделяется на несколько категорий:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и необходимы для обслуживания более одного помещения в МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лестничные марши, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, различного рода технические подвалы, которые обслуживают обслуживающее более одного помещения в МКД;
  • помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и служат для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилья в многоквартирном доме, в том числе помещения, предназначенные для организации и проведения досуга, культурно-развлекательных мероприятий, детского творчества, занятий спортом и физической культурой;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме внутри его помещений или за их пределами и предназначенные обслуживать обслуживающее больше одного помещения;
  • земельный участок, на котором находится дом, включая элементы озеленения и благоустройства, а также другие объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД. Размер и границы этого участка определяются нормами и положениями земельного законодательств России.

Границы МКД

Определение границ каждого не только жилого дома, но и любого строения определяется законодательно. Для МКД они отражены в Жилищном кодексе, говорящем о том, какие объекты относятся к придомовым участкам. Кроме того, этот вопрос частично регулируется Гражданским и Земельные кодексами, а также строительными нормами и правилами (СНиП).

Такие придомовые участки передаются жильцам бесплатно, в ходе приобретения ими прав на недвижимое имущество в МКД, однако, впоследствии, в обязанность собственникам вменяется уплата налогов на такие территории. Кроме того, на них ложится обязанность по содержанию таких территорий в чистоте и порядке, их благоустройству. Расходы несут все собственники пропорционально размеру своих жилых долей в доме.

Распорядиться своей долей придомовой территории по собственному усмотрению не получится. Иными словами, придомовой участок — это территория, окружающая жилой дом. Она закреплена за каждым зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. Размер участка прикреплённого к МКД, осуществляется индивидуально, по специальной формуле, руководствуясь правилами, закреплёнными в СНиП.

Приблизительно такая территория равна 4–7 метрам, но при расчёте могут использоваться другие факторы:

  • дороги, окружающие МКД и находящиеся в общем использовании,
  • количество этажей в доме,
  • плотность застройки вокруг и др.

Пример формулы для расчёта:

Придомовая территория = Общая площадь зданий х удельный показатель земельного участка на 1 кв.м. жилплощади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и пр).

При этом эта формула может быть дополнена и другими показателями. Допускаются ломанные линии в плане придомовой территории, если некоторые участки по тем или иным причинам не могут быть рассчитаны в обычном порядке.

При необходимости сведения о границах придомовой территории МКД можно узнать:

  • в Государственном Кадастре недвижимости. На официальном сайте Росреестра имеются все сведения, отражённые на публичной кадастровой карте,
  • в кадастровом паспорте, который будет находиться у председателя ТСЖ или в управляющей компании;
  • в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Кроме того, там можно получить исчерпывающую информацию о времени и порядке определения действующих границ;
  • в уполномоченных органах по имущественным и земельным вопросам, в ведении которых находится конкретный земельный район.

Все объекты недвижимости стоят на кадастровом учёте, это удобно — из кадастрового паспорта можно узнать любую информацию о площади, границах и других характеристиках здания

Отличия частного дома от МКД

Фото 2

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

К сведению

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Что такое квартира

Если уж мы упоминаем в определении МКД слово «квартира», стоит определиться, что же понимается под этой формулировкой. Это объект, включающий одну, две и более жилые комнаты, а также помещения бытового характера, взаимосвязанные с проживанием.

Итак, квартира — это помещение, призванное удовлетворять потребности проживания — сохранение условий, комфортных для человека и физически безопасных.

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

  1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
  2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
  3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
  4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.
ВАЖНО

Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Жилой дом и многоквартирный — объединяющее и различающее

В постановлении № 16 ЖК РФ написано, что жилым домом принято считать объект недвижимости из комнат и помещений вспомогательного порядка. Ничего об индивидуальных выходах в помещения общего порядка не сказано.

К тому же МКД часто принадлежит не одному обладателю — каждая из квартир принадлежит разным владельцам, дольщикам (за редким исключением). Жилой же дом может принадлежать физическому, юридическому лицу или даже государству, причем единолично, т.е. обладатель один. Важно учитывать, в жилом доме обособленный блок располагается на обособленном земельном участке.

Понятие многоквартирного дома

Львиную долю всего жилья представляют многоквартирные жилые дома (далее — МКД). Законодатель раскрывает значение этого термина — под МКД следует понимать совокупность двух или более квартир, каждая из которых имеет собственный выход на земельный участок, прилегающий к такому дому, или в помещение общего пользования. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.

Понятие многоквартирного жилого дома содержится в законодательстве

Нередко понятия многоквартирного и жилого дома отождествляются между собой. Делать этого не следует ни в коем случае, потому как между этими видами жилых помещений существует ряд различий.

  • количество собственников — выражаясь простым языком, у жилого дома собственник один (жилой дом может находиться в долевой собственности как нескольких, так и одного собственника, но объектом права собственности является само здание), а в МКД их несколько. Это означает, что в жилом доме каждый собственник будет иметь определённую долю, которая не будет конкретизирована, выделить в натуре её не получится. Что же касается МКД, то в них невозможно оформить в собственность часть дома, а лишь отдельную квартиру, имеющую определённый этаж, номер, площадь, которые будут указаны в правоустанавливающих документах;
  • наличие помещений общего пользования (являющихся общей долевой собственностью) – таковые содержатся только в МКД и имеют несколько разновидностей;
  • в жилом доме собственник самостоятельно решает вопросы управления, в МКД это делается решением собрания всех собственников, которые могут урегулировать текущие вопросы созданием ТСЖ (товарищество собственников жилья), либо путём голосования выбрать управляющую компанию.

Таблица: чем отличается многоквартирный дом от жилого дома

Отличия многоквартирного дома от индивидуального жилья

Градостроительный кодекс РФ в статье 49 определяет понятие индивидуального жилого дома, понимая под ним жилое строение, имеющее в высоту не больше трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.

Индивидуальный жилой дом — это строение, предназначенное для проживания одной семьи

Что же касается многоквартирного дома, то он никак не ограничен по числу этажей и проживающих в нём семей (отличия, касающиеся количества собственников отражены в предыдущем разделе).

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

В 2022 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным.

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома. Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://zaschita-prav.com/kakoj-dom-schitaetsya-mnogokvartirnym-po-zhilishhnomu-kodeksu/
  • https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/1566045
  • https://uslugi-zhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/
  • https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zhkh/mnogokvartirnyiy-dom.html
  • https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/vidy-nedvizhimosti/mkd-chto-eto-takoe-v-zhkh.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий